應用灰關聯分析理論於平價咖啡店址因素分析及店址優選評估之研究
—以高雄商圈為例
張志賢 許寶東
樹德科技大學經管所 樹德科技大學經管所所長
研究生
教授
摘
要
不論科技資訊的發達、媒體購物技術的成熟或網路購物的興盛，實體店舖的經營對於創業者來說，仍是極為重要的選項，平價咖啡店便是其中之一。從過去的文獻及實證中可以發現，店址選擇的重要性是創業者經常思索與強調的一環；儘管地點的決定可能迫於租金價格、消費者特性或商品特色等限制，然而，各種條件因素分析後所決定的店址，創造經營的價值，仍是實體店舖經營過程中最為迷人之處。傳統的店址選擇與判斷上，多半依個人的知識與常識、經驗法則較多，或藉由各式檢核表比較，能夠按照一套完整的管理科學理論建構出分析的模式，並且加以實證運用的較少。
高雄捷運通車後，高雄市的商圈與商機，從地方特色與人文情懷來看，一杯35元的平價咖啡店在以文化創意為背景的新經濟條件下，店址的選擇是否已發生微妙的改變。以往文獻中，以連鎖便利商店的店址選擇、商圈店址區位的因素探討或以選址評估模式的研究等居多，討論店舖租金及運用單一理論建構出店址優選評估的討論不多。本研究試圖以灰關聯分析理論來探討這樣的背景下，透過平價咖啡店店址的因素分析，驗證相關的研究成果與論述。
透過本研究實證所得知的結果，影響店舖租金的因素以營業面積、高鐵與捷運距離、三角窗叉路為前三項主要的評估因素，客流量及所選擇的店址是人潮流動加上人潮的聚集處所與必經之地，亦是影響店舖租金最重要的關鍵。而，高雄捷運的通車，的確直接影響其週邊的商業模式與效益，帶動其週邊的經濟活動。
關鍵字：灰關聯分析、店舖租金、店址選擇
壹、第壹章 緒論
一、研究背景與動機
隨著高雄捷運的通車營運、高鐵左營站三鐵共構完成及高雄縣市合併，高雄已形成一個新的都市型態，在強調文化創意產業的同時，高雄人的新生活方式已悄悄地在進行改變；咖啡產業的商機也跟隨消費行為模式與追求休閒品味四處擴散。高雄捷運沿線及週邊的商圈越來越聚集，如漢神巨蛋、河堤社區、大統新崛江、長明商圈、三多商圈、文化中心、漢神大立、夢時代廣場、美術館、鹽埕崛江、愛河沿線、西子灣等等，已是休閒的最佳的去處，大街小巷隨處可見的平價咖啡連鎖店、專賣店、咖啡館四處林立，對於選擇經營平價咖啡店創業者而言，無疑在選擇設立店址時是最難抉擇之處。
楊婉歆（2003）針對都會咖啡館情境空間的體驗所做的研究，歸納受訪者使用咖啡館的經驗與效益有：得到情感上的依附、尋獲可以逃避的地方、可以方便保留隱私、能炫耀或展示自我、夢想的實踐、資訊收集與社會經驗的資訊站、個人思緒的轉換站、觀看人生百態及吸取社會經驗的窗口等八項。可以見得，咖啡館所帶給消費大眾的影響，並非只是一杯咖啡的價格所能衡量的，其隱藏於背後的價值更高於咖啡本身。
根據統計，台灣的咖啡市場約為130億的營業價值甚或更高，消費人口持續增加，投入此一產業的創業者眾多，尤其在85度C、壹咖啡、7-11c ity café、星巴克、羅多倫、金礦等咖啡連鎖店帶動下，平價咖啡的創業風潮持續發展。對於以平價咖啡為創業的實體店舖來說，選擇一個適切的地點，是創業成功的重要關鍵因素。從關注高雄都市的經濟發展觀點出發，研究逐漸融入高雄人生活的咖啡文化，提供以地理條件為探討實務的分析，透過驗證灰關聯分析理論與評估模式，試圖找出最佳的店址優選方案，提供創業者經營上的參考，是本研究的主要兩個動機。
二、 研究目的
從台灣的咖啡消費行為來看，以往較偏重於台灣北部都會區域及商圈活動，自從2003年古坑咖啡節以來帶動咖啡風潮後，平價咖啡店隨之向中台灣與南台灣延伸。高雄市的都會感亦隨著高鐵、捷運通車、縣市合併等因素，都會區型態漸顯，商圈也愈趨緊蜜與聚集。依上述的研究動機，本研究旨在運用灰色系統理論中的灰關聯分析理論，探討不同的租金價格屬性與店址選擇之間的影響程度。並利用高雄商圈的實例個案實證結果，提供選取平價咖啡店店址選擇的客觀方法，建構平價咖啡店店址優選評估的模式。綜合所言，本研究的研究目有以下幾點：
1、透過個案的實證，評估租金價格屬性之影響程度。
2、模擬創業者在自行設定的條件下，店址選擇標的優選評估。
3、透過商圈地理條件評估結果，驗證租金價格屬性相關研究成果及論述。
4、提供創業者瞭解租金價格屬性影響力與店址優選評估客觀的方法。
貳、第貳章 文獻回顧
一、店舖租金之評估
實體店舖的經營成本，首要評估即是店舖租金價格的高低。張佑川（2003）以台北捷運地下街租金分析中發現：捷運影響人數越高，每坪店舖租金越高；店舖面積越大，每坪店舖租金越低。黃泰維（2010）以都會區運輸基盤建設對於房地產交易價格影響之研究發現，高雄都會區每接近高鐵站一公里，總價增加4.7萬元，每接近捷運站一公里，總價增加10.8萬元；由此可知，高鐵與高雄捷運的建設完成，對於高雄市的房價的確有顯著影響；相對而言，店舖租金勢必因此提高，對於經營實體店舖來說，其成本亦提高。
楊金弟（2001）由租金及費用收取方式探討國內外大型購物中心營運模式之異同，整理有關租金制度時引用謝其淼（1999）指出租金的類別有定額租金、定額加抽成以及抽成租金三類。張佑川（2003）整理國內外相關研究後，將店舖租金實證對象區分為一般零售店舖與主題式對象兩類；研究方法分成特徵價格法、敘述統計、迴歸分析和其他方法等四種。在店舖租金的研究文獻上，過去的研究者極力想找出影響店舖租金的影響因子，從每項實證發現，店舖租金的的決策因素涵蓋範圍甚廣。
依上述整理，本研究依灰關聯分析理論，參考序列部份即擬以所選個案之店舖每月定額租金價格做為參考數據，再據以分析比較其中函數，建構店舖租金之評估模式。
二、店址選擇影響因素分析
蔡忠林及陳欽雨（2000）針對影響零售商店經營績效因素進行研究時，將店址選擇定義為：「商店將其本身之立地位址選擇，座落於人口稠密地區、大眾交通便利處或商機成長性大之區位，以獲取最多的顧客光臨機會。」從這項定義可以看出來，店址的選擇對於經營實體店舖的創業者而言，除考量所營事業項目外，對於目標客群、區域特性的調查等相對重要。Krajewski and Ritzman (2005) 提到選擇服務業設施地點應考慮與目標消費者之間的距離等因素。更進一步指出影響服務業地點選擇之因素，包含與顧客的遠近距離、運輸成本和市場的距離遠近、競爭者的地點與與位置相關的因素。（引自游本農，2006）
林佳億（1994）研究連鎖便利商店區位與加盟者選擇因素，即以因素分析在地點部份萃取出六個因素，店面位居之商圈型態、店面實體易見可及程度、市場之利基、公司營運之考量、市場之競爭性、店面經營環境的時程變化。黃俊凱（1998）針對連鎖與非連鎖型咖啡店業者選址比較之研究中指出：從連鎖與非連鎖業者之間對於競租理論所衍生出來的選址因素的看法差異上，連鎖店業者較重視店址內部條件之店面寬度、營業面積、店址面臨主要道路等店址因素；可以理解連鎖業者相較於非連鎖業者具有較佳之競租能力。李逸鈞（2009）透過灰關聯分析研究連鎖咖啡店營運績效評估時指出，從通路的觀點來看，連鎖咖啡店的店址的評估與選擇關乎經營績效的好壞，連鎖店多選在商業區的三角窗上，因為人潮的流量大，可達到品牌廣告效果，可增加顧客來店消費數。
綜合上述文獻，本研究依灰關聯分析理論，在店址選擇的因素分析上，以營業面積（可使用建坪）、店面寬度、面臨道路寬度、三角窗叉路、高鐵與捷運站距離、購物中心（百貨公司）或大賣場距離、辦公大樓距離、學區距離、醫院診所或醫學中心距離等做為研究因子。
三、商圈
經濟部2008年至2011年執行的「創新台灣品牌商圈四年計畫」，針對高雄新商圈所述：據估計有1億2000萬的商機。整體看來，商業的經營發展，群聚效應產生的商業行銷力道，往往能超出獨立展店效果。從曹百薇（2010）對於商圈行銷的知識地圖研究中，整理國內外學者對於商圈的文獻後認為，商圈可以說是地理區域、商店服務及顧客分佈範圍、秩序的空間結構等四個構面所組合而成的定義。近年來，在政府主導推動過程中，特色商圈逐一形成，以單一特性、屬性強調的商圈行銷活動此起彼落。高雄市尤其在捷運通車後，更推動商圈的凝聚，產生更多強固的效果。從上述的文獻歸納，本研究將商圈（Trade Area）定義為，係透過地理區域的空間概念，在群聚的效應推動下，集合各種不同屬性的商店服務，促使顧客端產生高於機率的消費行為，在有效管理的結構下創造利潤。
根據經濟部的計畫，輔導個案商圈中以精品採購、文化產業、特色產業等為主；在以消費行為上，若以高雄入口網（http://www.inks.com.tw）的區分，高雄特色商圈可以看出，群聚的區域亦大多沿高雄捷運週邊範圍分佈。本研究即以高雄捷運沿線之商圈為研究區域，以高鐵左營站週邊、漢神巨蛋商圈、河堤社區、高雄火車站週邊、新崛江商圈、文化中心、三多商圈、西子灣、夢時代廣場及小港社教館等十個區域做為本研究的目標範圍；由於本研究在高雄縣市合併初期，對於高雄捷運延伸至岡山地區及鳳山地區之實勘後，發現仍尚未能如高雄市中心商圈所發展的特色商圈嚴謹，故商圈調查以原高雄市商圈為主。
四、灰色系統理論
商情的預測與分析是研究商業行為過程中重要的意涵；然而，對於所蒐獲的資料來源往往不如預期，在分析判斷上直接影響研究成果。鄧聚龍教授於1982年在Systems & Control Letters期刊上提出灰色系統理論
(Grey System Theory)，認為信息完全為「白（white）」，信息基本缺乏為「黑（black）」，信息不完全、不確定為「灰（grey）」，其系統即為灰色系統。理論發展至今，仍有許多學者不斷提出研究報告，使灰色理論更趨完整。回顧灰色系統的特點，主要是對於系統模型的少數、不確定性及資訊不完整性，進行關於系統的關聯分析（Relational Analysis）及模型建構（Constructing Model），並藉著預測（Prediction）及決策（Decision）的方法來探討及瞭解系統。其基本原理有（1）差異信息原理（2）解的非唯一性原理（3）最少信息原理（4）信息根據認知原理（5）新息優先原理（6）灰性不滅原理等六項。
黃福良（2007）應用灰關聯於不動產價格影響因素分析與個案優選評估之研究中，即依廖文正(2005)說明不動產價格影響因素面臨小樣本、不確定，以及訊息不完全之特性，此特性滿足灰色系統理論。以灰色關聯分析(Grey
Relational Analysis)是在灰色系統理論中分析離散序列間相關程度的一種測度方法。傳統上的統計迴歸是處理變數與變數之間的一種常用數學方法，對統計迴歸而言，有下列幾項限制：
(一)變數與變數之間必須存在著「相互影響」的關係。
(二)要求大量的數據。
(三)數據的分佈必須為典型的：例如常態分佈。
(四)變化因素不能太多。
灰色關聯分析是依各因素發展之趨勢作分析，因此不須要求大量的數據樣本數，對於所得到樣本也不須要求良好的分佈規律，因而其所需計算量較小，而且也不致於出現灰關聯量化分析的結果與定性分析的結果不ㄧ致的情形發生。
對於兩系統之間的因素來說，隨時間或不同對象而變化的關聯性大小的量度，稱為關聯度；在系統發展過程中，若兩個因素變化的趨勢具有ㄧ致性，即同步變化程度較高，即可謂二者關連程度較高；反之，則較低。因此，灰關聯分析方法，是依據因素之間發展趨勢的相異或相似程度，亦即灰色關聯度來做為衡量因素間關聯程度的一種方法。灰色關聯分析就是按發展趨勢作分析，將數據投射到幾何空間，並衡量幾何形狀的接近程度，幾何形狀愈接近，變化趨勢也就愈接近，關聯度就愈大。因此，在進行灰色關聯分析時，必須先確定參考序列，然後比較其它序列與參考序列的接近程度，然後再求出灰關聯度，並排出灰關聯序。灰色關聯分析理論的核心就是要找出灰關聯序，藉由排序順位的前後判定其優劣，以輔助決策。
在本研究的議題上，應用灰關聯分析理論於平價咖啡店址因素分析及店址優選評估之研究中，即符合灰關聯分析理論的其中特性，因此，在不確定及少量數據的蒐集上，尤以非常態分布上，運用灰色系統理論分析做為決策參考，是本研究透過理論文獻的基礎所做的重要突破。
參、第參章 研究設計
一、模型建構
本研究運用局部灰關聯分析，評估店舖租金價格影響因素與優選的決策。因此，評估模式係根據局部灰關聯分析之原理方法與操作流程（鄧聚龍，2000；溫坤禮等人，2003；引自黃福良，2007），逐步架構決策模型，如圖1 所示：
圖1 因素影響與個案優選評估模型建構圖
二、灰關聯分析原理與方法
本研究採取的是局部性灰關聯分析，即在所有序列中只取一個序列x0 (k)為參考序列，其他序列xi (k)為比較序列，然後比較兩序列間之關聯程度稱之為灰關聯度(grey relational
grade)，茲將灰關聯分析之原理與方法分述如下：
灰關聯分析法因計算過程簡單、不需大數據資料，能有效處理離散數據及具少數據及多因素分析的特點，可以彌補統計迴歸上的缺點等各種優勢，此為本研究主要採用此方法的原因，有關灰關聯分析法步驟如下：
（一）建立參考序列及比較序列：
在灰關聯空間
中，其原始序列為
中，其原始序列為
其中：
x0 = {x0 (1), x0
(2), x0 (3),......., x0 (k),}為參考序
xi = {xi (1), xi (2),
xi (3),......, xi (k),}, i =1,2,...,m為比較序列
……(3.2.1 )
（二）選擇最佳值（取大、取小及取中）
為效益面準則值取大，成本面準則值取小。
（三）原始序列正規化
以標準序列之數據為分母除以各比較序列中之相對數據。
（四）建立差序列
和
之間第
個差的絕對值。 ……(
（五）求兩極最大差和最小差
最大差：Max
……(3.2.3 )
……(
最小差：Min
……(3.2.4 )
……(
（六）計算關聯係數
在求灰關聯度之前首先可根據局部性或整體性的灰關聯測度來定義灰關聯係數
，本研究使用局部性的灰關聯測度，則灰關聯係數為：
，本研究使用局部性的灰關聯測度，則灰關聯係數為： 
……(
(a) 
為主參考序列，
為一特定之比較序列。
為主參考序列，為一特定之比較序列。
(b) ζ為辨識係數，且ζÎ(0,1)。
(c) 
和之間差的絕對值。
和之間差的絕對值。
(d) 
，即為最大差
，即為最大差
，即為最小差
（七）計算關聯度
當灰關聯係數產生後，可以根據下式算出及
兩列的灰關聯度量測值。
及兩列的灰關聯度量測值。
……(
其中
為權重值，
。
為權重值，。
一般來說，通常都取等權重來計算關聯度，也就是以灰關聯係數的平均值為灰關聯度，而變為
，亦即灰關聯度定義為
變為，亦即灰關聯度定義為
(
（八）排序關聯序
灰關聯度是表示兩個序列的關聯程度，各關聯度數值的前後排序是最重要的訊息。將m個比較序列對同
一參考序列
的灰關聯按其值大小順序排列起來，組成一個大小的關係便稱為灰關聯序，公式如下：
……(3.2.8 )
一參考序列
的灰關聯按其值大小順序排列起來，組成一個大小的關係便稱為灰關聯序，公式如下： ……(根據所得到的灰關聯度值，排列出關聯序
。
三、様本資料取得與處理
本研究之樣本選定以高雄捷運紅、橘沿線之商圈為研究區域，選取以高鐵左營站週邊、漢神巨蛋商圈、河堤社區、高雄火車站週邊、新崛江商圈、文化中心、三多商圈、西子灣、夢時代廣場及小港社教館等十個區域樣本做為本研究的目標範圍。原始資料取得除實地訪查外，並以高雄市政府地政局官方網站高雄房地產億年旺網（http://eland.kcg.gov.tw/Land/Home/）、591房仲網（http://www.591.com.tw/）內之店面出租個案為參考對象。自定選取於2011年4月10日 至4月25日 期間，上述10個高雄商圈內個案中，找出同為商用店面資料各一筆，共計10個標的做為個案研究的樣本對象。所在位置包括高鐵路、博愛路、建國一路、林森一路、林德街、三多三路、臨海一路、凱旋四路、裕誠路及沿海一路等，並依其動線及可選定的標的，做為選擇的樣本。
依公告之租金價格屬性資料，包含商用店面營業面積(建坪)、店面寬度、面臨路寬、三角窗叉路相加寬度、醫療保健設施、商業大樓、交通運輸設施及大型百貨購物設施等之近便利性等因子。因原始資料之價格屬性因子中部分為不具代表性，故將原始資料作因子篩選，剔除不具代表性之因子（如月管理費）。本研究之原始資料依前述店址選擇因素之文獻參考，擬以租金價格屬性因子分別以營業面積（可使用建坪）、店面寬度、面臨道路寬度、三角窗叉路（兩路相加）、高鐵與捷運站距離、購物中心（百貨公司）或大賣場距離、辦公商務大樓（銀行）距離、學區距離、醫院診所或醫學中心距離等因子為樣本資料加以處理，如表1 所示。（衡量量表格式參考黃福良，2007）
本研究之原始資料做為因子篩選後之原始數據為非可比性，但為滿足各價格屬性因子之可比性，同時達到灰關聯分析之目的，則必須將原始數據做灰關聯生成之數據處理。本研究所採用的價格屬性應是營業面積、店面寬度、面臨道路寬、三角窗叉路相加寬度為望大，而至各高鐵或捷運、購物中心（百貨公司）或大賣場、辦公商務大樓（銀行）、學區、診所醫院或醫學中心距離為望小。本研究選取之屬性衡量單位與極性如表2 所示。
肆、第肆章 實證分析
一、店舖租金價格影響因素評估
本研究以局部灰關聯分析評估租金價格屬性對店舖租金價格的影響力，求出其灰關聯度，最後再依據灰關聯度大小排列其灰關聯序，依序為：γ(x 0, x1 ) =0.883794>γ(x
0, x5) =0.836596 >γ(x 0, x4) =0.836596>γ(x
0, x6 )
=0.836596>γ(x 0, x8) =0.824211>γ(x 0, x3) =0.811649>γ(x
0, x7) =0.787653>γ(x 0, x9) =0.78189>γ(x
0, x2) =0.742203，依此比序結果來看，表示在不考慮其他影響店舖租金價格因素條件下，店舖租金價格影響因素對店舖租金價格影響力依序為營業面積、高鐵與捷運距離、三角窗叉路、購物中心(百貨公司)或大賣場距離、學區距離、面臨道路寬度、辦公商務大樓距離、醫院診所或醫學中心距離、店面寬度。本研究實證結果顯示，店舖租金價格影響因素中，以營業面積、高鐵與捷運距離、三角窗叉路之可及性及近便性為較重要因素，實際上是符合創業者選擇實體店舖的規劃與選擇。
從本研究可以發現，營業面積的坪數大小直接影響店面租金是相當顯著的，即驗證了張佑川（2003）以台北捷運地下街租金分析中發現：捷運影響人數越高，每坪店舖租金越高；店舖面積越大，每坪店舖租金越低的結論相符合，以及黃泰維（2010）的研究，高雄都會區每接近捷運站一公里，總價增加10.8萬元，亦即店舖租金成本增加；另外，從消費者的角度來看，便是考慮店舖的地點是否接近顧客；依本項研究中，影響店舖租金的因素以營業面積、高鐵與捷運距離、三角窗叉路是為前三項主要的評估因素，營業面積直接影響店舖租金是相當顯著的，所選擇的店址靠進捷運站與否，是人潮流動加上人潮的聚集處所與必經之地，亦是影響店舖租金重要的關鍵；另外，三角窗叉路的因素，即驗證了李逸鈞（2009）透過灰關聯分析研究連鎖咖啡店營運績效評估的看法，連鎖店多選在商業區的三角窗上，因為人潮的流量大，可達到品牌廣告效果，可增加顧客來店消費數。
二、店址優選評估
本研究另一研究主題是模擬創業者的實體店址選擇情境，以研究者自行設定店址選擇的主要條件，由本研究個案樣本資料中，找出最優標的物。本研究模擬創業者自行設定的店址選擇條件為每月租金價格為6萬元、營業面積建坪為80坪 、店面寬度6公尺 、面臨道路12公尺 、三角窗（叉路相加寬度）為20公尺 、與高鐵或捷運、購物（百貨公司）或大賣場、辦公商務大樓（銀行）、學區以及診所醫院或醫學中心距離均以100公尺 為設定範圍值（100公尺 之設定即在一般成人以每分鍾散步，每步伐75公分 為計算，3至5分鐘可達之範圍）。則本研究之參考序列為：x0=(60000,80,6,12,
20,100,100,100,100,100)，以下χ1至χ10等計10筆為比較序列，X i，i = 1,2,...,10如表3所示。因原始數據皆為非可比性，但在可比性的原則下，為達到灰關聯分析的目的，本研究依表2價格屬性衡量單位與極性做成灰關聯生成，其生成結果如表4-1至表4-4所示。
最後求出其灰關聯度，最後再依據灰關聯度大小排列其灰關聯序，依序為：
γ(χ0 ,χG) =0.916007>γ(χ0 ,χD) =0.909690237>γ(χ0 ,χE)= 0.906376789>γ(χ0 ,χJ)= 0.904947>γ(χ0 ,χF)= 0.897574>γ(χ0 ,χI)= 0.882683>γ(χ0 ,χH)= 0.878809>γ(χ0 ,χB)= 0.863499>γ(χ0 ,χA)= 0.860417396>γ(χ0 ,χC)= 0.823891。
由上述灰關聯序排序得知，在模擬消費者自行設定購買條件情境下，標的首選為個案G，然後依序為個案D、個案E、個案J、個案F、個案I、個案H、個案B、個案A，最後為個案C。
從本研究可以發現，高雄捷運的通車，的確直接影響其週邊的商業模式與效益，帶動其週邊的經濟活動，使老商業區域注入新的商機，尤其類似西子灣（哈瑪星）一帶的商業活動由於高雄捷運的通車，直接帶動當地的觀光活動，而營業面積直接影響店舖租金也是創業者選擇店址的重要參考因子；本研究也驗證了蔡忠林及陳欽雨（2000）針對影響零售商店經營績效因素進行研究時，對於商店將其本身之立地位址選擇，座落於人口稠密地區、大眾交通便利處或商機成長性大之區位，以獲取最多的顧客光臨機會的定義相符合；以及Krajewski and Ritzman (2005) 提到選擇服務業設施地點應考慮與目標消費者之間的距離等因素；在個案的優選上，給創業者一項相當顯著的實證分析方式，既優先順序排列與個案挑選的評估。另，對於列為優選最末之個案C（高雄火車站），雖然接近大眾交通設施週邊，其附近亦為人口稠密區，所選之條件亦有優勢，在原高雄火車站址加上捷運的建設後，雖然強化了交通運輸硬體設施，但對於因子與權重比較，火車站週邊的固有商店眾多，店舖租金價格相對昂貴，捷運的通車反而更使得商圈店舖凝聚，店舖租金不斷提高，選擇因子上敬陪末座，不如預期，為個案之末選。
伍、第伍章 討論與結論
一、討論
本研究有幾項目的：在透過個案的實證，評估租金價格屬性之影響程度；模擬創業者在自行設定的條件下，店址選擇標的優選評估；透過商圈地理條件評估結果，驗證租金價格屬性相關研究成果及論述及提供創業者瞭解租金價格屬性影響力與店址優選評估客觀的方法。在前章研究過程中，確實驗證了灰關聯理論分析的實證結果，能夠計算出主要的因子權重與評估優選的結果。依據所做的研究，以西子灣（臨海一路）的店址選擇最優選是成立的；灰關聯分析個案之優選評估十分顯著，證實不論個案與屬性資料少數據，符合灰色系統操作環境。原始數據分布分歧，灰關聯分析皆可運作。不管創業者設定何種條件，各種不同影響因子之極性方向，皆可以生成數據作前處理，是灰色系統理論十分具邏輯的特色之一。
二、結論
本研究確實驗證了灰關聯理論分析，能夠確實依據所蒐集的資料，在少量、不確定的條件下，一一分析出所蒐集的資料，並透過計算、權重，而排序出結果。在研究的結果顯示距離捷運站僅20公尺的西子灣店址是優選個案，其特色歸納應有：旅客及遊客往來集中、具有地方特色的商業聚集、人群流動量大、商業價值較高等。
三、研究限制
本研究以灰關聯理論分析平價咖啡店址的因素分析及個案優選，並以高雄商圈10個特定的選項，在條件設定上有許多主觀條件與意識，同時礙於財力與時間，無法一一做全面性的探討，提出以下限制，提供未來研究的參考：
(一)本研究以高雄商圈為例，然而僅選擇10個商圈為主要的樣本對象，仍不足以代表全部的商圈，建議可將
之擴大至整個高雄縣市合併後的範圍，地理區域條件如風景區、山區或沿海，使研究更趨完善。
之擴大至整個高雄縣市合併後的範圍，地理區域條件如風景區、山區或沿海，使研究更趨完善。
（二）本研究對於店舖租金價格的資料蒐整，限於2011年的4月期間，在房地產價格隨時波動的情形下，仍
會產生不同的價格變化，此為另一項限制因素，在研究工作上亦需加以注意。
會產生不同的價格變化，此為另一項限制因素，在研究工作上亦需加以注意。
四、研究建議
對於平價咖啡店創業者而言，從本研究可以發現，選擇店舖位址時所應考慮的因素甚多；若以本研究所假設的條件下所得到的結論做為參考，或依此方法做為選址的參考依據是可行的，在此強列建議，經營平價咖啡店的店址選擇，依本研究之灰關聯分析理論，可按照其所計算公式試算，另應認真思考交通因素、市場因素、商圈因素、社區因素、價格因素及經營者本身的條件因素等，以此做為創業的基礎規劃，能有成功較大之機率。
五、未來研究建議
本研究僅對於平價咖啡店店址與侷限於高雄商圈的範圍做調查，確實有遺漏之處，建議未來研究應擴大方向考量，因此建議如下：
(一)本研究以高雄商圈的店址為研究對象，因此研究結果未必能推論至所有商圈。若能擴大研究對象及範圍，能比較不同區域之間的差異；可發現市中心與郊區（風景區、山區及海邊）之差異性。
(二)建議未來研究可將本研究之變項的相關因素納入，如客流量、人潮或車潮動線方向、尖離峰時間因素等，更進一步瞭解該項對於平價咖啡店經營的影響。
(三)本研究以網路方式蒐集資料及實地勘查方式，然而容易受到許多外在因素的影響，如：網路資料的更新、
數據的正確性、個人主觀因素等，而產生不同的反應，無法完整呈現；未來可考慮加入質性研究，以深度
訪談租屋業者、創業者的看法，互相補充印證，將可使研究結果更臻完善。
訪談租屋業者、創業者的看法，互相補充印證，將可使研究結果更臻完善。
參考文獻
（1）行政院主計處（2009）人力資源調查統計。http://win.dgbas.gov.tw/。
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為例，台灣商管理論與實務研討會論文集，529-536。
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系統為例，成功大學都市計劃學系碩博士班，碩士論文。
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研究所碩士論文。
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Chains.
(7th ed.).Upper Saddle River , N.J.
(7th ed.).
表1 因子篩選後之原始數據
A
高鐵左營
|
B
漢神巨蛋
|
C
高雄火車站
|
D
新崛江
|
E
文化中心
|
F
三多商圈
|
G
西子灣
|
H
夢時代金銀島
|
I
河堤社區
|
J
小港社教館
|
|
店舖租金
X0（元）
|
120000
|
80000
|
250000
|
60000
|
36000
|
55000
|
36000
|
100000
|
60000
|
60000
|
營業面積
X1（坪）
|
116
|
100
|
80
|
34
|
60
|
104.2
|
33
|
220
|
69
|
73.8
|
店面寬度
X2（公尺）
|
12
|
6
|
18
|
5
|
6
|
6
|
5
|
8
|
7
|
12
|
面臨道路寬度X3（公尺）
|
30
|
40
|
30
|
6
|
10
|
24
|
10
|
24
|
10
|
20
|
三角窗叉路相加寬度X4（公尺）
|
36
|
0
|
36
|
12
|
20
|
36
|
0
|
30
|
20
|
0
|
高鐵與捷運站距離X5（公尺）
|
30
|
300
|
50
|
300
|
500
|
300
|
20
|
150
|
1000
|
20
|
購物中心(百貨公司)或大賣場距離X6（公尺）
|
30
|
40
|
20
|
50
|
500
|
150
|
1000
|
500
|
1000
|
1000
|
辦公商務大樓距離X7（公尺）
|
30
|
40
|
20
|
50
|
20
|
20
|
100
|
100
|
10
|
20
|
學區距離X8（公尺）
|
200
|
200
|
50
|
100
|
50
|
500
|
200
|
800
|
1000
|
100
|
醫院診所或醫學中心距離X9（公尺）
|
1200
|
50
|
100
|
50
|
200
|
200
|
100
|
100
|
50
|
50
|
註
|
高鐵路
|
博愛路
|
建國一路
|
林森一路
|
林德街
|
三多三路
|
臨海一路
|
凱旋四路
|
裕誠路
|
沿海一路
|
表 2 價格屬性衡量單位與極性
項目
|
營業面積
|
店面寬度
|
面臨道路
|
三角窗
叉路相加寬度
|
高鐵與捷運站距離
|
購物中心（百貨公司）或
大賣場距離
|
辦公商務大樓（銀行）距離
|
學區距離
|
診所醫院或醫學中心距離
|
單位
|
坪
|
公尺
|
公尺
|
公尺
|
公尺
|
公尺
|
公尺
|
公尺
|
公尺
|
極性
|
望大
|
望大
|
望大
|
望大
|
望小
|
望小
|
望小
|
望小
|
望小
|
表 3 個案優選評估原始數據
項目
|
店舖租金
K0
|
營業面積
K1
|
店面寬度
|
面臨道路
K3
|
三角窗
叉路相加寬度K4
|
高鐵與捷運站距離
K5
|
購物中心（百貨公司）或大賣場距離K6
|
學區距離
K8
|
診所醫院或醫學中心距離K9
|
|
參考序列
|
||||||||||
χ0
|
60000
|
80
|
6
|
12
|
20
|
100
|
100
|
100
|
100
|
100
|
比較序列
|
||||||||||
χ1
|
120000
|
116
|
12
|
30
|
36
|
30
|
30
|
30
|
200
|
1200
|
χ2
|
80000
|
100
|
6
|
40
|
0
|
300
|
40
|
40
|
200
|
50
|
χ3
|
250000
|
80
|
18
|
30
|
36
|
50
|
20
|
20
|
50
|
100
|
χ4
|
60000
|
34
|
5
|
6
|
12
|
300
|
50
|
50
|
100
|
50
|
χ5
|
36000
|
60
|
6
|
10
|
20
|
500
|
500
|
20
|
50
|
200
|
χ6
|
55000
|
104.2
|
6
|
24
|
36
|
300
|
150
|
20
|
500
|
200
|
χ7
|
36000
|
33
|
5
|
10
|
0
|
20
|
1000
|
100
|
200
|
100
|
χ8
|
100000
|
220
|
8
|
24
|
30
|
150
|
500
|
100
|
800
|
100
|
χ9
|
60000
|
69
|
7
|
10
|
20
|
1000
|
1000
|
10
|
1000
|
50
|
χ10
|
60000
|
73.8
|
12
|
20
|
0
|
10
|
1000
|
20
|
100
|
50
|
表4-1影響店舖租金價格因子灰關聯生成
X1
|
1
|
0.7421875
|
0.95
|
0.333333333
|
0.7335907
|
0.91346154
|
0.8040626
|
0.89411765
|
0.59375
|
0.92009685
|
0.953336678
|
X2
|
1
|
0.64516129
|
0.8
|
0.333333333
|
0.7100592
|
0.8
|
0.7677543
|
0.70381232
|
0.4137931
|
0.76677316
|
0.481347774
|
X3
|
1
|
0.7
|
0.333333333
|
0.7
|
0.7777778
|
0.875
|
0.5384615
|
1
|
0.63636364
|
0.77777778
|
0.777777778
|
X4
|
1
|
0.70422535
|
0.333333333
|
0.704225352
|
0.9433962
|
0.90909091
|
0.8928571
|
0.66666667
|
0.76923077
|
0.90909091
|
0.5
|
X5
|
1
|
0.75
|
0.6
|
0.775862069
|
0.6521739
|
0.52941176
|
0.7894737
|
0.95744681
|
1
|
0.33333333
|
0.97826087
|
X6
|
1
|
1
|
0.655629139
|
0.942857143
|
0.6644295
|
1
|
0.7674419
|
0.33559322
|
0.58579882
|
1
|
0.333333333
|
X7
|
1
|
1
|
1
|
1
|
1
|
0.50769231
|
0.792
|
0.35483871
|
0.55307263
|
0.33333333
|
0.33559322
|
X8
|
1
|
0.7443609
|
0.755725191
|
0.942857143
|
0.9082569
|
0.94285714
|
0.5076923
|
0.83193277
|
0.41422594
|
0.33333333
|
0.860869565
|
X9
|
1
|
0.33333333
|
0.769230769
|
0.909090909
|
0.9090909
|
0.76923077
|
0.625
|
0.83333333
|
0.41666667
|
0.34482759
|
0.909090909
|
表 4-2店舖租金影響因子排序
項目
|
營業面積
X1
|
店面寬度
X2
|
面臨道路
X3
|
三角窗
叉路相加寬度X4
|
高鐵與捷運站距離X5
|
購物中心（百貨公司）或大賣場距離X6
|
辦公商務大樓（銀行）距離X7
|
學區距離
X8
|
診所醫院或醫學中心距離X9
|
計算結果
|
0.883794
|
0.742203
|
0.811649
|
0.833212
|
0.836596
|
0.828508
|
0.787653
|
0.824211
|
0.78189
|
排序
|
1
|
9
|
6
|
3
|
2
|
4
|
7
|
5
|
8
|
表4-3個案優選評估原始數據灰關聯生成結果
項目
|
店舖租金
K0
|
營業面積
K1
|
店面寬度
|
面臨道路
K3
|
三角窗
叉路相加寬度K4
|
高鐵與捷運站距離
K5
|
購物中心（百貨公司）或大賣場距離K6
|
辦公商務大樓（銀行）距離K7
|
學區距離
K8
|
診所醫院或醫學中心距離K9
|
參考序列
|
||||||||||
χ0
|
1
|
1
|
1
|
1
|
1
|
1
|
1
|
1
|
1
|
1
|
比較序列
|
||||||||||
χ1
|
0.8461538
|
0.9243697
|
0.8461538
|
0.7857143
|
0.8730159
|
0.8870968
|
0.8870968
|
0.8870968
|
0.8461538
|
0.3333333
|
χ2
|
0.94285714
|
0.95652174
|
1
|
0.70212766
|
0.84615385
|
0.73333333
|
0.90163934
|
0.90163934
|
0.84615385
|
0.91666667
|
χ3
|
0.634615385
|
1
|
0.733333333
|
0.785714286
|
0.873015873
|
0.916666667
|
0.873015873
|
0.873015873
|
0.916666667
|
1
|
χ4
|
1
|
0.905349794
|
0.970588235
|
0.916666667
|
0.93220339
|
0.733333333
|
0.916666667
|
0.916666667
|
1
|
0.916666667
|
χ5
|
0.9322034
|
0.9565217
|
1
|
0.9705882
|
1
|
0.5789474
|
0.5789474
|
0.8730159
|
0.9166667
|
0.8461538
|
χ6
|
0.98507463
|
0.9478673
|
1
|
0.84615385
|
0.87301587
|
0.73333333
|
0.91666667
|
0.87301587
|
0.57894737
|
0.84615385
|
χ7
|
0.9322034
|
0.9034908
|
0.9705882
|
0.9705882
|
0.8461538
|
0.8730159
|
0.3793103
|
1
|
0.8461538
|
1
|
χ8
|
0.89189189
|
0.75862069
|
0.94285714
|
0.84615385
|
0.91666667
|
0.91666667
|
0.57894737
|
1
|
0.44
|
1
|
χ9
|
1
|
0.97560976
|
0.97058824
|
0.97058824
|
1
|
0.37931034
|
0.37931034
|
0.859375
|
0.37931034
|
0.91666667
|
χ10
|
1
|
0.98610489
|
0.84615385
|
0.89189189
|
0.84615385
|
0.859375
|
0.37931034
|
0.87301587
|
1
|
0.91666667
|
表4-4 個案優選排序表
店舖位址
|
A
高鐵左營
|
B
漢神巨蛋
|
C
高雄火車站
|
D
新崛江
|
E
文化中心
|
F
三多商圈
|
G
西子灣
|
H
夢時代金銀島
|
I
河堤社區
|
J
小港社教館
|
計算結果
|
0.86042
|
0.8635
|
0.823891
|
0.90969
|
0.90638
|
0.89757
|
0.91601
|
0.87881
|
0.882683
|
0.90495
|
排序
|
9
|
8
|
10
|
2
|
3
|
5
|
1
|
7
|
6
|
4
|
